I. Estudio de títulos y sistema registral

En nuestro sistema jurídico resulta muy común escuchar acerca de los “estudios de títulos” o de la actividad de “estudiar los títulos” de una determinada propiedad raíz. En este sentido, por el término “título” se entienden los títulos de dominio del inmueble, que se encuentran inscritos en el registro conservatorio de bienes raíces que corresponda. Así, la expresión “estudio de títulos” alude al análisis legal de aquellos documentos en que consta y se acredita el dominio sobre un bien raíz.

En Chile, determinados actos ejecutados sobre bienes raíces están sujetos a un sistema registral. En este sistema, en ciertos casos se establece el deber de inscribir el título en que consta el acto y, en otros, se entrega la posibilidad de que éste sea inscrito. Este sistema registral se construye sobre la base del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, que fue creado en 1857.

II. Los títulos que deben y pueden inscribirse

Esta materia se encuentra regulada en los artículos 52 y 53 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces.

a) Títulos que deben inscribirse (Artículo 52):

• Los títulos translaticios de dominio de los bienes raíces; los títulos de derecho de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia ejecutoria que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos derechos.
• La constitución de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes raíces; la del usufructo, uso y habitación que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos; la constitución, división, reducción y redención del censo; la constitución de censo vitalicio, y la constitución de la hipoteca.
• La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;
• Los decretos de interdicción provisoria y definitiva, el de rehabilitación del disipador y demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes del desaparecido y el que conceda el beneficio de separación de bienes, según el artículo 1385 del Código Civil.

b) Títulos que pueden inscribirse (Artículo 53):

• Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros derechos reales constituidos sobre ellos;
• Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los números 1º y 2º del artículo anterior, como las servidumbres. El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del Código Civil y cualquiera otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley;
• Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc.

III. Finalidad e importancia de un estudio de títulos

La finalidad primordial de un estudio de títulos puede proyectarse en dos actividades: preparar y prevenir.

El estudio de títulos es un trabajo de naturaleza preparatoria. En tal sentido, por medio de él un abogado busca asegurarse de que los títulos de una propiedad se encuentren en regla, antes de celebrar un contrato que implique transferencia del dominio sobre el bien raíz o la constitución de otros derechos reales distintos del dominio. En efecto, la finalidad preparatoria se manifiesta en la válida celebración de un contrato futuro.

El estudio de títulos también es un trabajo de naturaleza preventiva. En este sentido, por medio de él un abogado le asegura a su cliente que los títulos de la propiedad raíz se encuentran en regla y que un tercero no podrá disputarle, con fundamentos válidos, el derecho que se propone adquirir. En otras palabras, se le asegura al cliente que en la eventualidad de intentarse una acción reivindicatoria en su contra, ésta podría impugnarse con sólidos e incontrovertibles argumentos jurídicos.

La importancia de un estudio de títulos resulta evidente, ya que en último término con él se persigue proteger la inversión realizada en actos ejecutados sobre un bien raíz, ya sea la transferencia del dominio o la constitución o transferencia de derechos reales distintos del dominio.