Duda Legal

La fuerza obligatoria de los contratos

Consecuencia del devastador sismo del 27 de febrero pasado, hay un asunto legal que cobró cierta relevancia y no ha sido abordado en detalle por los medios tradiciones (a diferencia de los seguros y responsabilidades de las constructoras e inmobiliarias). Nos referimos a la fuerza obligatoria de los contratos.

En un primer lugar, debido a la creciente demanda por casas en lugar de departamentos, muchos arrendatarios se plantearon si era posible que “les subieran el arriendo”. Por otro lado, no son pocas las personas que desean dejar sin efecto un contrato de promesa de compraventa, celebrado por un departamento ubicado en un edificio de altura. Le invitamos a conocer los principios básicos que gobiernan esta materia.

¿Qué es un contrato?

Los contratos están definidos por el artículo 1438 del Código Civil, que dispone:

“Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas”.

Por la naturaleza y finalidad de esta publicación resulta irrelevante abordar el tema de la precisión o imprecisión del concepto. En consecuencia, lo único importante es destacar que de los contratos derivan derechos y obligaciones correlativas. Por otro lado, se debe señalar que existen los contratos bilaterales o sinalagmáticos perfectos, siendo aquellos en que ambas partes resultan obligadas recíprocamente.

En consecuencia, un contrato es un acuerdo de voluntades, destinado a crear derechos y obligaciones correlativas, pudiendo resultar sólo una parte obligada para con la otra, o ambas obligadas de manera recíproca.

La fuerza obligatoria de los contratos

La norma legal encargada de determinar la obligatoriedad de los contratos es el artículo 1545 del Código Civil:

“Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”.

Según se puede apreciar, en nuestro país un contrato legalmente celebrado equivale a la fuerza de una ley para los contratantes, es decir, que éste representa la mayor expresión de obligatoriedad para ellos. En otras palabras, el acuerdo de voluntades que constituye el contrato, resulta tan obligatorio para las partes, como si se tratase de una ley.

La obligatoriedad del contrato puede cesar en virtud de dos circunstancias, indicadas en la propia norma: el mutuo acuerdo o las causas legales. En este sentido, si las partes otorgan al contrato su obligatoriedad, resulta esperable que sean las mismas partes quienes se liberen de ella, por mutuo acuerdo. Ahora, si no hay mutuo acuerdo, la fuerza obligatoria del contrato se mantiene, salvo que concurra una causa legal.

El aumento de la renta de arrendamiento

En virtud de todo lo señalado, resulta que una parte no puede modificar por sí misma un contrato legalmente celebrado, salvo que concurra una causa legal. Por el contrato de arrendamiento de bienes raíces, una parte se obliga a ceder el uso de una cosa, del inmueble, mientras que la otra se obliga a pagar un precio por este uso, la renta de arrendamiento. En este sentido, por el contrato ambas partes resultan obligadas, y ninguna de ellas puede cambiar las condiciones del contrato, sin que exista mutuo acuerdo o que concurra una causa legal.

En otras palabras, por mucho que el arrendador quisiera subir la renta de arrendamiento de una casa, por la creciente demanda de este tipo de bienes, en todo caso deberá respetar los términos del contrato, en particular el precio y el plazo del arrendamiento.

Si el arrendador pretende terminar con anticipación el contrato, deberá ajustarse a las normas de la Ley Nº 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, si el contrato de arrendamiento versa sobre algún bien raíz ubicado dentro del radio urbano respectivo.

La promesa de compraventa de bienes raíces

Según se ha visto en otra publicación, el contrato de promesa es un contrato que genera la obligación de celebrar otro contrato, el contrato definitivo. En este caso concreto, por el contrato de promesa las partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa de un bien raíz.

El contrato de promesa no difiere en ningún aspecto con los otros contratos, en lo relativo a su obligatoriedad. En otras palabras, la promesa no puede dejarse sin efecto si no es por mutuo consentimiento o por causas legales.

En este sentido, cambiar de opinión en orden a vivir en un departamento, no es una causa que sirva para retractarse de un contrato de promesa, sin perjuicio de lo atendible que puedan ser estas razones.

Con todo, en este contexto podría adquirir especial relevancia una causa legal, de acuerdo a la exigencia del artículo 1545 del Código Civil, la nulidad del contrato de promesa. En efecto, si bien no es posible retractarse del contrato de promesa, es posible que éste sea nulo y, por tanto, sea posible liberarse de él demandado su nulidad en juicio. En particular, es probable que el contrato no cumpla en estricto rigor el requisito exigido por el artículo 1554 Nº 3 del Código Civil, esto es, que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato. Este punto se abordará en detalle en una publicación posterior.