¿Ruidos molestos en un condominio?

I. El régimen de copropiedad inmobiliaria

En Duda Legal ya tratamos el tema del régimen de copropiedad inmobiliaria en general. En aquella columna señalamos que este régimen tenía desde luego grandes ventajas, pero además, y como todas las cosas en la vida, adolecía de ciertas desventajas. Pues bien, una de sus desventajas deriva del hecho mismo de vivir en comunidad, lo que implica compartir espacios comunes con personas cuyos hábitos de vida pudiesen causar molestias en el resto de los vecinos. Sin duda alguna, la emisión de ruidos molestos es una de las mayores causas de desazón en un condominio.

En esta columna abordaremos brevemente la regulación que nuestro ordenamiento jurídico adopta sobre este particular asunto.

II. ¿Qué es un ruido molesto?

La ley debe cumplir con un parámetro de objetividad, razón por la cual la determinación de un ruido molesto se realiza conforme a un criterio técnico y no subjetivo. La ley establece ciertos límites máximos de emisión de ruido, límites que precisamente marcan la frontera entre lo legítimo y lo ilegítimo, o si se quiere, entre un ruido aceptable y uno molesto, es decir, aquel que perturba al vecindario y afecta la calidad de vida de las personas.

En las zonas residenciales, el ruido máximo no debe exceder de 55 decibeles entre las 07:00 y las 21:00, ni de 45 decibeles entre las 21:00 y las 07:00, según lo dispuesto por el artículo 4º del Decreto Supremo Nº 146 de 1998, del Ministerio Secretaría General de la Presidencia de la República, que establece norma de emisión de ruidos molestos generados por fuentes fijas.

Las municipalidades en Chile están facultadas para regular de manera particular, por medio de ordenanzas, los ruidos molestos producidos en la respectiva comuna. De esta manera, por los municipios se busca proteger a sus habitantes de la contaminación acústica. Por tratarse de normativa particular, ésta es diferente y depende de cada municipalidad.

III. ¿Cómo abordar los ruidos molestos en un condominio?

La Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria establece las normas mínimas para velar por que la vida en comunidad se desarrolle con cierta armonía. En este sentido, se puede mencionar su artículo 13, que como norma general dispone que “Cada copropietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad y a falta de disposición en él, según su destino y sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios”.

Por su parte, el artículo 32 dispone de forma más específica lo siguiente:

Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio […] Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila […] Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios […] ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso.

La ley establece las normas mínimas, razón por la cual lo recomendable es que esta materia se regule de manera específica en el instrumento destinado por antonomasia a normar el régimen de copropiedad inmobiliaria, el reglamento de copropiedad. En este sentido, hay dos formas de abordar el tema de los ruidos molestos en un condominio.

a) Solución por defecto: La vía judicial

Esta forma de solución se encuentra establecida en el inciso tercero del artículo 32 de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, y procede por cualquier infracción a lo dispuesto por los dos primeros incisos de dicha norma, lo que incluye la emisión de ruidos en horas que ordinariamente se destinan al descanso. El Comité de Administración, el administrador o cualquier persona afectada puede recurrir al Juez de Policía Local competente, a fin de denunciar la infracción, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia.

Las faltas se sancionan con una multa de 1 a 3 U.T.M., pudiendo elevarse al doble si existe reincidencia, o sea, si se comete la misma infracción dentro de los seis meses siguientes a la primera condena. En este caso, tanto el infractor como el propietario de la unidad son solidariamente responsables del pago de la multa, es decir, que se puede exigir el pago del total a cualquiera de ellos; lo mismo se aplica respecto de las indemnizaciones que sean procedentes por el hecho.

b) Solución en virtud del reglamento de copropiedad

Una solución más rápida, y en virtud de ello también más eficaz para reprimir los actos que generen ruidos molestos, se logra por medio de una sanción aplicada directamente por el Comité de Administración del condominio. Para que esto sea posible, se debe establecer en el reglamento de copropiedad inmobiliaria, por una parte, el deber de los ocupantes de no producir ruidos molestos, y por otra, la facultad expresa del Comité de Administración para sancionar su infracción.

Si el reglamento de copropiedad inmobiliaria no contemplase la mencionada facultad, aquél deberá modificarse para así incluirla. Mientras ello no ocurra, es deber del administrador denunciar estas faltas al Juzgado de Policía Local competente (conforme al procedimiento indicado en el punto anterior), por cuanto conforme al artículo 23 de la Ley Nº 19.537, una de sus funciones es precisamente velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria, junto a las del reglamento de copropiedad.

Para que el asunto se resuelva con la mayor justicia posible y se respete el debido proceso, resulta recomendable que además de la facultad de sancionar, se establezca asimismo un breve procedimiento de carácter simplificado, que permita la investigación de la falta y atender a los descargos del infractor, antes de que se imponga cualquier sanción.