El reglamento de copropiedad inmobiliaria

I. Reglamentación de la copropiedad inmobiliaria

En nuestra publicación acerca de la copropiedad inmobiliaria, indicamos que esta materia se reglamenta por diversos cuerpos normativos, como son la Ley Nº 19.537, publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997 y el Decreto Supremo Nº 46 de 1998 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que establece el Reglamento de la Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.

Para comprender la función del reglamento de copropiedad inmobiliaria, y el lugar que ocupa en el ordenamiento jurídico, quisiéramos hacer una breve referencia a la estructura de este último.

II. Reglamento de copropiedad en el ordenamiento jurídico

El ordenamiento jurídico se estructura de una forma jerárquica, tal como si se tratase de una pirámide; la cúspide de esta pirámide es el lugar ocupado por la Constitución, es decir, la norma fundamental que fija los poderes del Estado, sus competencias generales y garantiza los derechos fundamentales de todas las personas. La ley, por su parte, desarrolla aspectos particulares, específicos, que no corresponden a la Constitución, ya que ésta establece el marco dentro del cual funciona el ordenamiento jurídico. En tal, sentido, el reglamento es a la ley, lo que la ley a la Constitución. El Reglamento de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, regula materias particulares y específicas, en otras palabras, desarrolla la mencionada ley.

La vida en comunidad, no obstante, requiere la existencia de una normativa aun más específica que la contenida en la ley de copropiedad inmobiliaria y su reglamento y es por esta razón, que la Ley Nº 19.537 no sólo permite, mas exige, la dictación de un reglamento de copropiedad inmobiliaria.

En resumen, la ley y su reglamento fijan el marco dentro del cual la comunidad podrá regular ciertos aspectos particulares por medio del reglamento de copropiedad inmobiliaria.

III. Funciones del reglamento de copropiedad inmobiliaria

¿Recuerda, caro lector, que en nuestro artículo acerca de la copropiedad inmobiliaria aludimos teóricamente al absoluto caos que implicaría regular el régimen conforme al estatuto ordinario del cuasicontrato de comunidad? Pues bien, en virtud del reglamento de copropiedad inmobiliaria se evita este caos, ya que existe una regulación especial que determina aspectos importantes de la vida en comunidad, según las materias mínimas que señala el artículo 28 de la ley.

La primera gran función que cumple el reglamento de copropiedad es que su dictación constituye un requisito necesario para que un terreno, construcción o proyecto se acoja al régimen de copropiedad inmobiliaria.

De manera ya específica, cabe señalar que el reglamento de copropiedad inmobiliaria fija con precisión los derechos y obligaciones de los copropietarios, impone limitaciones, señala las unidades que integran el condominio, los sectores en que se divide y qué bienes son de dominio común.

En relación a los bienes comunes, el reglamento determina los derechos que corresponden a cada unidad sobre éstos, como también la cuota con que el propietario de cada unidad deberá contribuir al pago de los gastos comunes.

En materia de administración, el reglamento de copropiedad establece las facultades del Comité de Administración y del administrador. Por otro lado, determina los quórums necesarios para las asambleas -siempre que éstos sean superiores a los fijados por la ley-, junto a la periodicidad con que se llevaran a cabo las asambleas ordinarias.

IV. Importancia del reglamento de copropiedad inmobiliaria

En este apartado nos referiremos a tres aspectos en que el reglamento de copropiedad inmobiliaria tiene vital importancia.

a) Cobro ejecutivo de los gastos comunes

Para demandar el pago de los gastos comunes por la vía ejecutiva, es necesario el reglamento de copropiedad inmobiliaria, ya que conforme al artículo 27 de la Ley Nº 19.537, “La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el Comité de Administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador”. En general, no se celebrará una asamblea en que se acuerden gastos comunes, si ellos están señalados en el reglamento de copropiedad (por una razón de eficiencia), de modo que es de suma importancia que en este instrumento se consagre el cobro de gastos comunes, para efectos de su cobro ejecutivo en caso de incumplimiento.

b) Cobro selectivo de gastos comunes

Si bien todos los copropietarios son dueños de los bienes comunes, y en virtud de ello deben contribuir a su mantención por medio del pago de gastos comunes, es posible que éstos deban soportarse sólo por algunos de aquéllos. En efecto, si debido a la ubicación de los bienes comunes dentro de un sector específico del condominio, ellos sirviesen sólo a algunos de los copropietarios cuyas unidades se encuentren en dicho sector, el reglamento de copropiedad podrá fijar que los gastos generados por estos bienes, graven únicamente a los propietarios de las unidades del sector correspondiente. De esta manera, se produce una suerte cobro selectivo de los gastos comunes (de toda justicia), de conformidad al inciso tercero del artículo 4º de la Ley Nº 19.537. En todo caso, cabe señalar que esto debe entenderse sin perjuicio de los gastos comunes generales.

c) Multas y corte del suministro eléctrico

La ley establece la posibilidad de que el reglamento de copropiedad inmobiliaria fije multas por infracciones a la ley, su reglamento o a sus propias disposiciones. En tal sentido, el artículo 21 de la Ley Nº 19.537 dispone “[…] El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad”. En efecto, el Comité de Administración podrá sancionar con multas infracciones, tales como por ejemplo desórdenes o ruidos molestos, pero sólo en la medida que ésta facultad se encuentre fijada en el reglamento de copropiedad; en caso contrario, sólo podrá denunciar las infracciones al Juzgado de Policía Local, según corresponda.

El reglamento de copropiedad también debe autorizar al administrador para que, con acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico de aquellos copropietarios morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Esta facultad constituye una eficaz medida de presión para garantizar el pago de los gastos comunes.