Copropiedad inmobiliaria

I. La copropiedad o condominio en general

Lo primero a determinar en esta materia es qué significa copropiedad o condominio en general. En tal sentido, cabe señalar que hay condominio o copropiedad cuando sobre una misma cosa confluyen dos o más derechos de propiedad, sin que ninguno de sus titulares sea dueño de una parte en específico del bien, sino que de una parte alícuota del mismo. Este concepto se aplica en Chile respecto del cuasicontrato de comunidad.

Este concepto que nació en la Antigua Roma -al igual que buena parte de nuestro derecho- el día de hoy tiene una importancia tremenda en relación a la copropiedad inmobiliaria, en donde como se verá, confluyen simultáneamente el dominio tradicional, único, exclusivo y excluyente, junto a la copropiedad o condominio, o sea un derecho compartido, respecto de ciertos bienes.

II. La copropiedad inmobiliaria

Pues bien, ¿qué es esto de la copropiedad inmobiliaria? En términos simples, es un régimen especial de copropiedad en donde se reúnen la tradicional propiedad privada y exclusiva, con la propiedad común o compartida. En tal sentido, una persona tiene un dominio exclusivo sobre ciertos bienes, y la vez, es dueña de una parte alícuota de otros, en conjunto con otros codueños o copropietarios.

En un régimen de copropiedad inmobiliaria existen las unidades, que se someten al dominio particular, exclusivo y perpetuo de su dueño, quien puede usar, gozar o disponer libremente de ellas, prerrogativas que desde siempre ha tenido un dueño. Estas unidades podrían ser, por ejemplo, casas, departamentos, oficinas, bodegas o estacionamientos.

Por otra parte, existen los bienes de dominio común, en donde hay más de un propietario; por tanto, hay más de una persona que tiene un derecho de dominio sobre una parte alícuota de los mismos. Estos bienes comunes podrían ser, por ejemplo, patios, cimientos, murallas exteriores, pasillos, escaleras, ascensores, piscinas y terrenos, entre otros. En relación a este tipo de bienes, como todos los copropietarios son dueños, todos gozan de las facultades tradicionales que el derecho de dominio otorga; esto es en principio.

En efecto, para mantener el orden y las buenas relaciones entre los copropietarios, la ley se ha encargado de regular las facultades de uso, goce y disposición de los bienes comunes. Esto es de una importancia sideral para el éxito del régimen, ya que en caso contrario se aplicarían las normas generales sobre comunidad y, en este lóbrego escenario, cualquier copropietario podría oponerse a los actos administrativos de otro, generando un caos total. Es por esta razón que la ley ha creado órganos de decisión y administración al interior de la comunidad.

III. Regulación de la copropiedad inmobiliaria en Chile

En nuestro país el régimen de copropiedad inmobiliaria está regulado por la Ley Nº 19.537, publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997. Por su parte, el Decreto Supremo Nº 46 de 1998 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, establece el Reglamento de la Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que regula aspectos particulares sobre la materia.

El artículo 1º de la ley estable el objeto de ésta en los siguientes términos: “La presente ley regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos”.

La ley exige que para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria cada condominio cuente con un reglamento de copropiedad particular, que debe regular diversos aspectos del condominio. En relación a este punto, el artículo 29 de la ley dispone que “El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias del condominio”.

IV. Clases de condominios y requisitos para acogerse al régimen

El artículo 2º de la ley señala lo que debe entenderse por condominio y distingue dos clases de ellos. Por condominio se entienden “Las construcciones o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la presente ley. Se distinguen dos tipos de condominios, los cuales no podrán estar emplazados en un mismo predio”.

Los condominios Tipo A son construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio común. Un ejemplo de este tipo de condominios lo encontramos en un edificio de departamentos u oficinas en donde el terreno es común, pero las unidades son de dominio individual.

Los condominios Tipo B son los predios, con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio común de todos ellos. Un ejemplo de este tipo de condominios lo encontramos en un complejo habitacional donde las casas son de dominio exclusivo, pero las calles, plazas y otros espacios dentro del complejo, son comunes.

De conformidad al artículo 1º de la Ley Nº 19.537, pueden acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria “las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con límite urbano” y que cumplan, además, los requisitos establecidos en la ley. El organismo encargado de acoger un terreno o construcción al régimen de copropiedad inmobiliaria, es la Dirección de Obras Municipales de la Municipalidad del lugar en donde se emplace el condominio.

V. Beneficios y desventajas de la copropiedad inmobiliaria

Resulta indudable que el régimen de copropiedad inmobiliaria implica grandes beneficios, por lo general en lo relativo al menor costo que implica la adquisición y mantención de las áreas y bienes comunes. La existencia de este régimen ha permitido desarrollar enormes y diversos proyectos inmobiliarios a lo largo del país, ya sean edificios habitacionales, condominios de viviendas, oficinas y centros comerciales, entre otros.

Por otra parte, el régimen de copropiedad inmobiliaria trae consigo las complejidades propias de la vida en comunidad; esto en ciertos casos podría implicar compartir con gente cuyos hábitos de vida no sean los más adecuados y causen más de una molestia, ¿y de qué sirven las multas? Además, este régimen trae consigo la pérdida de cierta libertad, ya que en lo relativo a muchos temas, la vida en comunidad debe regirse conforme a lo que determine una mayoría en el condominio -Reglamento de Copropiedad- y si formamos parte de la minoría, igual deberemos acatar las reglas, aunque no nos guste. Esto se contrapone a la libertad casi absoluta que nos otorga el dominio exclusivo, en dónde el límite se encuentra demarcado por el ordenamiento jurídico, mas no por la decisión de nuestros vecinos.